セミリタイアして別荘地に住んでみる

那須の別荘地で緩~い田舎暮らしの実験中です

不動産は資産か消耗品か?

サラリーマンの生涯賃金は限られおり、その中でも住居に関する支出の割合は大きく人生の中でも大変重要な選択と決断が必要です。

また、不動産に関しては昔から「持ち家」VS「賃貸」論争、不動産投資の失敗例などの話題も多数あり、且つ高額な買い物なので一方的な側面で語るのは難しいテーマだと思っていますが、私見(経験)も交えて不動産について考えてみたいと思います。

想定:新築マンション 購入VS賃貸 10年後に売却した場合。

購入:購入価格3,300万(税込み)、管理費・修繕積立金月額2万(10年で240万)、固定資産税は10年で120万とすると総支払額は3,660万

賃貸:3000万と同程度の物件だと試算すると年利4%+管理費、更新料なしとして家賃は12万/月(新築であれば少々お安い家賃ですが)として、10年間での総支払額は1,440万円

購入の場合は10年後に売却の想定です。東京の10年後下落率は平均で20~25%下落するのが相場のようです。

  1. 25%下落した場合は売却額が2,250万です。10年間の手出し額は1,410万となり賃貸とほぼ同じ。
  2. 下落しなかった場合は10年間の手出し額は660万で賃貸より780万お得。
  3. 10%値上がりした場合は10年間の手出し額は360万で賃貸より1,080万お得。

住宅ローン減税(ローン残高の1%を減税)、住宅ローン金利(最近は1%を切る金利)、購入時・売却時の手数料、不動産取得税、物件が値上がりした場合は売却益への税金などは試算には入れてませんが大きく結果を変える事にはならないと思います。

このように考えると重要なのは不動産価格の下落率ですが、東京などの都会の場合は不動産価値が減らない又は増える物件もあるのは事実です。また、同じ物件の中でも角部屋や所在階による資産価値が変わる場合もあります。

「資産価値が上がるか下がるかなんて分からない!」という方は築10年程度(住宅の場合は10年目以降は下落率が抑えられる傾向があります)で消費税がかからない物件を購入すれば下落率は比較的低リスクになるのではと思います。

何れにしても自分の年齢、職場、ライフスタイルによって状況は変わるものです。家を消耗品と割り切って住みたい場所に住むのも正解だと思いますし、投資資産として”わらしべ長者”を目指して新築物件で勝負してみるのもアリだと思います。

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